La location meublée ne relève pas de la catégorie fiscale des revenus fonciers (contrairement à la location nue), mais de celle des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Grâce à cette différence, il est possible de comptabiliser des amortissements et ainsi avoir un régime fiscal plus favorable qu'en location nue.
Il existe différents régimes fiscaux et statuts juridiques pour faire de la location meublée mais nous allons uniquement nous intéresser au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
LMNP : quel régime choisir ?
Lorsque vous vous lancez dans de la location meublée avec le statut LMNP, vous devez choisir entre ces 2 régimes fiscaux :
micro-BIC (si les recettes ne dépassent pas 70 000 €)
régime réel
Si vous choisissez le régime micro-BIC, vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges liées à votre activité ainsi que de pratiquer l'amortissement. C'est ce dernier régime qui va nous intéresser par la suite.
Qu'est-ce que l'amortissement ?
En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur irréversible des immobilisations du fait de leur usure ou de leur obsolescence. En gros, prendre en compte l'amortissement vous permettra de lisser l'impact d'un investissement sur plusieurs années et ainsi diminuer votre imposition.
Que pouvez-vous amortir ?
Vous pouvez amortir tout votre bien immobilier (excepté le terrain), vos frais d'agence et de notaire, vos travaux et certains meubles.
En ce qui concerne les frais d'agence et de notaire, vous avez le choix entre les amortir ou les déduire en charges.
Pour le mobilier, vous n'allez pas vous amuser à amortir une casserole à 15 €. C'est pourquoi, les petits montants (inférieurs à 500 € HT) seront plutôt considérés comme des charges déductibles et donc pas amortis.
Calcul et durée de l'amortissement
Les dépenses que vous allez réaliser seront amorties sur plusieurs années. La difficulté réside dans le fait que chaque dépense sera amortie sur un nombre d'année défini en fonction de la durée d'usage de chaque dépense. C'est pourquoi, faire appel à un expert-comptable est nécessaire !
L'amortissement par composant permet de décomposer un bien immobilier, à titre indicatif, voici quelques durées d'amortissement par composant :
structure : 55 % - environ 50 ans
toiture : 10 % - 25 ans
installation électrique : 5% - 25 ans
Source : ©ComptaCom
On procède de la même manière pour les travaux et le mobilier, voici quelques durées d'amortissement indicatives :
peinture : environ 10 ans
les meubles : de 5 à 10 ans.
L'amortissement est-il reportable ?
Si jamais votre résultat comptable est négatif, il est possible de reporter les excédents d'amortissements sur les autres années sans limite de temps (contrairement aux charges qui sont reportables pendant 10 ans).
Exemple que vous retrouverez sur le site impots.gouv :
Valeur du logement base de l'amortissement : 150 000 €
Total des loyers acquis dans l'année :10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
1ère étape : calcul de l'amortissement annuel (avec un taux d'amortissement de 2 %)
2 % x 150 000 € = 3 000 €
L'amortissement annuel est de 3 000 €
2e étape : on déduit les charges et l'amortissement
Loyers – Charges - Amortissement = 10 000 € - 8 000 € - 3 000 € = - 1 000 €
Comme le résultat est déficitaire, vous n'aurez pas à payer d'impôts sur votre activité de location meublée. En plus, il vous reste 1 000 € d'amortissement qui sera reportable sur les années suivantes.
Que se passe-t-il lors de la vente de son bien immobilier ?
Le statut LMNP est très avantageux lors de la vente de votre bien immobilier. En effet, la plus-value générée par la vente de votre bien est soumise au régime des particuliers : l'amortissement n'est pas pris en compte à la revente (contrairement aux sociétés à l'IS). Même si les amortissements ont été déduits, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value !
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